טקס לנכס:
איך שמאי מעריך דירה?

מתווך, בנקאי ועורך דין, הם מקצועות שהתרגלנו לקשר לרכישה או מכירה של נכס, אבל מקצוע נוסף שחשוב להכיר הוא שמאי מקרקעין, שתפקידו להעריך את שווי הנכס. באילו פרמטרים מתחשב השמאי כאשר הוא נדרש להעריך שווי של נכס, ומהי המשמעות הכספית של הערכה זו עבורכם.

מיהו שמאי המקרקעין ומה תפקידו בהערכת שווי דירה?

שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע שתפקידו להעריך מחיר מקרקעין או נדל"ן עבור כל נכס, בהתאם למאפיינים הספציפיים שלו. לעתים ההערכה תהיה עבור בעלי נכס, עבור רוכשים פוטנציאלים, עבור הבנק לצורכי משכנתא, או עבור חברות הביטוח, לקביעת עלות ביטוח הדירה.

שמאות מוקדמת ומורחבת

שמאות לנכס נחלקת לשני סוגים - שמאות מוקדמת ושמאות מורכבת:

שמאות מוקדמת: מדובר בשמאות שנעשית לפני רכישה מטעמם של רוכשים פוטנציאלים, על מנת לקבל אומדן מקצועי לשווי הנכס.
שמאות מורחבת: שמאות מטעם הבנק לצורכי בטוחה לאשראי, וכוללת הערכה מקיפה וזהירה יותר של שווי השוק של הנכס. בדרך כלל שמאות זו רלוונטית יותר לבתים פרטיים יקרים או נחלות.

איך שמאי מעריך דירה ועל פי איזה פרמטרים?

רשימת הפרמטרים המשפיעים על שווי הנכס נחלקת למספר סוגים. כך למשל, השמאי בודק את מצבו הפיזי של הנכס, את המערכות השונות בו, ובודק האם נדרש שיפוץ ומה עלותו. הוא מתעמק גם בסטטוס המשפטי של הדירה - האם קיימות חריגות בנייה או מיסוי וכמה יעלה להסדירן; האם יש על הנכס הערות אזהרה, בעלויות נוספות ועוד.

בנוסף, השמאי בודק עסקאות דומות שבוצעו בסביבת הנכס כדי לקבל הערכה לגבי טווח המחירים האפשרי. כדי להגיע למספר מדויק יותר, הוא משקלל פרמטרים כמו שטח הדירה, מצבה הפיזי, מספר החדרים, קומה בבניין, הימצאות מעלית, האם יש חניה ומחסן, מערכות מיזוג, בית חכם ועוד. אלמנט חשוב נוסף הוא מידת הקרבה למרכזי קניות ותעסוקה, מפעלים מזהמים, כבישים ראשיים ומוסדות לימודים, כאשר קרבה יתרה עלולה דווקא לפגוע במחיר.

שמאי מקרקעין מקצועי יידע להעריך מהו גובה היטל ההשבחה, והאם בעלי הנכס יכולים ליהנות מפטורים שונים מתשלום המס.

איך שמאי מקרקעין מעריך נזק עבור הביטוח?

שמאי מקרקעין מוזמן במקרה שבו בעלי הפוליסה מפעילים את ביטוח הדירה שלהם, כדי לקבוע מה היקף הנזק שנגרם, האם הם זכאים לקבל פיצוי ובאיזה היקף. לדוגמא - במקרה שבו מופעל ביטוח מבנה לאחר שנפגע מבנה הדירה כתוצאה מנזקי מים, נזקים מרעידות אדמה וכן הלאה. השמאי יעריך את היקף הנזק ואת שווי התיקון, ובהתאם לכך יעביר את המידע לחברת הביטוח שתחליט כיצד לפעול.

איך שמאי מעריך היטל השבחה ומס שבח?

במידה ומחיר הנכס שלכם עלה בעקבות אישור תב"ע (תכנית בניין עיר), תידרשו לשלם היטל ההשבחה לרוב בעת המכירה. שמאי מקרקעין מקצועי יידע להעריך מהו גובה היטל ההשבחה, והאם בעלי הנכס יכולים ליהנות מפטורים שונים מתשלום המס.

מס שבח משולם על הפער בין המחיר שבו הדירה נרכשה, למחיר שבו היא נמכרת. לכן במקרה של מכירת הדירה, השמאי משקלל הוצאות על הדירה כמו שיפוצים, מיסים ששולמו בעבורה והוצאות נלוות, במטרה להעריך מהו הרווח הסופי של המוכר.

במידה ואתם מעוניינים בביטוח תכולה, כדאי לדעת שחברת ביטוח 9 שולחת שמאי באופן מיידי לאחר רכישת הביטוח, כדי שיעריך את שווי תכולת הדירה. על הדרך השמאי גם מעריך את שווי המבנה, ולכן יש פה חיסכון של מאות שקלים למבוטח, שזוכה לקבל הערכה נוספת בחינם, ונוסף מקבל ביטוח מדויק יותר.

* לתשומת ליבך, המידע המפורסם בכתבה משמש כמידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי, תחליף לייעוץ משפטי או לייעוץ אחר כלשהו. חברתנו עושה מאמצים רבים על מנת לוודא שהמידע המוצג בכתבה הינו שלם ומדויק ונעזרת בכתבים מקצועיים העושים שימוש במקורות מוסמכים בנושא לצורך כך, אולם עשויים להיות בו חוסרים ו/או שגיאות ו/או אי דיוקים. מידע זה הינו בגדר שירות בלבד, וכל המסתמך עליו בכל דרך שהיא מבלי להיוועץ עם גורם מקצועי מוסמך, עושה זאת על אחריותו בלבד. החברה לא תישא באחריות כלשהי בגין כל נזק ו/או הפסד מכל מין וסוג שהוא העלולים להיגרם, בין במישרין ובין בעקיפין, כתוצאה מהסתמכות על מידע זה.