לפני רכישה של דירה חדשה אנו בדרך כלל בודקים מהם גודל החדרים, האם המטבח מרווח, מהו הנוף הנשקף מהחלונות וכמה הסביבה שקטה, אבל יש עוד בדיקה שחשוב לבצע לפני רכישת דירה חדשה והיא - בדיקת דירה לפני קניה, הנקראת גם בדק בית.
בניגוד לבדיקת אופי השכונה שאותה אתם יכולים לבצע בעצמכם, בדיקת דירה לפני קניה מחייבת תשלום לגורם מקצועי, שיודע לאתר ליקויים ולהמליץ על דרכים לתקנם. מדובר בהשקעה כספית נוספת, אבל אתם פשוט לא יכולים להרשות לעצמכם לוותר עליה. הנה כל מה שאתם חייבים לדעת על החשיבות של בדיקת דירה לפני קנייה.
בדיקת דירה חדשה לפני קניה
בדיקת דירה לפני קניה חייבת להתבצע על-ידי מהנדס בניין מוסמך, במיוחד כשמדובר בדירה חדשה מקבלן, וניתן לבצעה כבר בשלב הבנייה, כך שיהיה גורם חיצוני מטעמכם שיאתר ליקויים בזמן אמת. בכל מקרה, אלו הסעיפים העיקריים שחייבים להיכלל בה:
- בנייה בשטח ביחס להיתר הבניה שניתן לקבלן (גרמושקה).
- איתור חריגות בנייה.
- בדיקות הנדסיות למבנה כמו סדקים, סימני שקיעה, יציבות, נזילות וסימני רטיבות.
- בדיקת איטום גג המבנה.
- תקינות מערכת האינסטלציה.
- תקינות מערכת החשמל.
- תקינות הריצוף.
- תקינות ניקוז בחדר האמבטיה.
- תקינות דלתות וחלונות.
- בדיקת חיפויים חיצוניים ופנימיים.
- בדיקת צבע וטיח.
- בדיקת קרינה וגז ראדון.
בתום הבדיקה יגיש המהנדס חוות דעת המפרטת את הליקויים שנמצאו, האופן שבו ניתן לתקנן וצפי עלויות התיקון. חוות דעת זו היא כלי רב עוצמה מול הקבלן, מאחר והיא בוצעה על ידי גורם מקצועי והיא מראה שאתם מצויים בכל הפרטים הקטנים. לכן ברוב המקרים היא גם משכנעת אותו לתקן את הפגמים, במקום להסתכן בתביעה משפטית.
באלו מקרים נרצה לבצע בדיקת דירה לפני קניה?
- קניית דירה חדשה מקבלן.
- קניית דירה יד שניה.
- במהלך בניית בית חדש.
- בזמן שיפוצים בדירה קיימת.
בדיקת דירה חדשה מקבלן לפני קניה
כדי להבין מדוע כל-כך חשוב לבצע בדיקה לפני קניית דירה חדשה מקבלן, חשוב להבין מהי האחריות המוטלת על הקבלן. על פי החוק הישראלי, קבלן המוסר דירה חדשה לרוכשים נושא באחריות לתיקון הליקויים, כאשר תקופת האחריות מתחלקת לשתיים:
- תקופת הבדק: מתחילה עם מסירת הדירה ונמשכת בין שנה ל-7 שנים, בהתאם לסוג הליקוי. בתקופת הבדק הקבלן מחויב לתקן ליקויים, אלא אם הוכיח שהם נגרמו על-ידי בעל הדירה.
- תקופת האחריות: מתחילה לאחר סיום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים. אם במהלכה מגלים רוכשי הדירה ליקוי בבנייה ומעוניינים שהקבלן יתקנו, חובת ההוכחה שהקבלן אחראי לליקוי היא עליהם.
למרות שהחוק מאוד מנוסח באופן מאוד ברור, קל לדמיין איך בישראל עניינים עלולים להסתבך מול הקבלן כבר בתקופת הבדק, על אחת כמה וכמה בתקופת האחריות. לכן עדיף לבצע בדק בית באמצעות גורם מוסמך לפני רכישת הדירה, ולחייב את הקבלן לתקן את הליקויים עוד בטרם נכנסתם לגור בה.
בדיקת דירה יד שניה לפני קניה
מדוע חשוב לבצע גם בדיקת דירה יד שניה לפני קניה? משום שבמקרה זה, אם יתגלו ליקויים, הם עשויים להפחית את מחיר הדירה ואף לגרום לביטול העסקה כולה. תהליך הבדיקה במקרה של דירה יד שניה פשוט יחסית, ולא אמור להימשך יותר משעות בודדות. בסופו יוגש לכם דו"ח ליקויים עם הצעות לתיקון והערכת עלויות.
הפרמטרים הנבדקים בבדק בית מקצועי בדירה שניה דומים לאלו של דירה חדשה, עם מספר דגשים נוספים. בדירות ישנות חשוב יותר לבדוק את יציבות המבנה, הימצאות סדקים, בעיות טיח וצבע, נזילות, ליקויי איטום ומערכות מרכזיות כמו חשמל, אינסטלציה ומיזוג. חשוב גם לבדוק האם הצנרת בדירה הוחלפה מצינורות ברזל ישנים ומחלידים לצינורות SP חדשים.
הזמנת בדק בית מקצועי משדרת לקבלן שיש מי שמשגיח עליו ובודק שהוא לא מעגל פינות.
בדק בית מקצועי: בניית דירה ושיפוצים
למה לחכות לסיום העבודות אם אפשר לפקח עליהן בזמן הבניה? זו הגישה העומדת מאחורי הזמנת בדק בית מקצועי בעת בניית הדירה, או בעת שיפוצים נרחבים בדירה קיימת. בנוסף, הזמנת בדק בית מקצועי משדרת לקבלן שיש מי שמשגיח עליו ובודק שהוא לא מעגל פינות.
כמה עולה בדיקת דירה לפני קניה?
בדק בית מקצועי עולה בין 1,000-3,000 שקלים, תלוי בגודל הנכס, אבל זו השקעה שעשויה לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בהמשך הדרך. מלבד זאת, מדובר בהשקעה שיכולה למנוע אסון עקב ליקוי חמור במבנה, גם אם יש לכם ביטוח דירה.
