כל מי שרכש דירה יודע שמלבד התשלום הגבוה עבור מחיר הדירה, ישנן עלויות נוספות שמכבידות על העסקה כמו שכר טרחת עורך דין, עלויות שינוע של הריהוט הקודם ורכישת ריהוט חדש, בדק בית כדי לוודא שהדירה מוכנה למגורים ותשלום עמלה למתווך, במידה ונעזרתם בשרותיו.
לצד כל אלו, יש עלות משמעותית נוספת – מס רכישה. בדיוק כפי שאנו משלמים למדינה אחוז מסוים מהמשכורת שלנו, או מע"מ על המוצרים שאנחנו רוכשים, גם בקניית דירה המדינה גובה עמלה באמצעות מס רכישה. אז מהו מס רכישה, מי נדרש לשלם אותו, כיצד הוא מחושב ומי יכול לקבל פטור?
מהו מס רכישה על דירה ראשונה?
מאחר ומדינת ישראל מעוניינת לעודד רכישה של נכס למגורים ופחות לעודד רכישה של דירה נוספת להשקעה, היא קבעה מס רכישה נמוך יותר על דירה ראשונה, לעומת מס רכישה על דירה שנייה. כמו כן, בהתאם לשווי הדירה, חלק מהרוכשים של דירה ראשונה אף נהנים מפטור ממס זה.
מהי דירה יחידה לצורך מס רכישה?
אם תושב ישראל מחזיק בדירה אחת בלבד, היא תיחשב לדירה היחידה שלו. כל דירה נוספת מעבר לכך, תיחשב לדירה שנייה שעלייה יחול מס גבוה יותר. אחזקה של פחות משליש מבעלות משותפת בדירה נוספת, או פחות מחצי בדירה שהתקבלה בירושה, לא נחשבת כדירה נוספת.
כיצד מחושב מס רכישה?
מס רכישה מחושב על פי שווי הדירה, כאשר קיימות כמה מדרגות מס בחישוב. מי שרוכש דירה שמחירה נמוך מהמדרגה הראשונה, יקבל פטור מלא מהמס. נכון להיום המדרגה הראשונה היא 1,805,545 שקלים. כלומר, מי שרוכש דירה שמחירה נמוך יותר, לא יידרש לשלם מס רכישה כלל. עם זאת, כדאי לשים לב כי מדרגות הרכישה מתעדכנות מדי חודש ינואר, ויש לבדוק כל מקרה לגופו.
המדרגה הבאה היא 2,121,605 שקלים עם מס רכישה של 3.5%. יש לשים לב כי המס הוא יחסי והוא לא ישולם על מלוא מחיר הדירה, אלא רק על החלק שבין המדרגה הראשונה לשנייה, כלומר בין 1,805,545 שקלים ל-2,121,605 שקלים. המדרגה השלישית היא 5,525,070 שקלים עם מס רכישה של 5%; המדרגה הרביעית היא 18,416,900 שקלים, עם מס רכישה של 8%, ואילו המדרגה האחרונה מתייחסת לדירות שמחירן מעל 18,416,900 שקלים, עם מס רכישה של 10%.
בכל המקרים האלו, המס מחושב ביחס למדרגות. כלומר, על דירה שמחירה 5 מיליון שקלים, לא ישולם מס כלל על החלק שעד 1,805,545 שקל; על החלק שבין 1,805,545 שקלים ל-2,121,605 שקלים, ישולם מס רכישה של 3.5%; ואילו על החלק שבין 2,121,605 שקלים ל-5 מיליון שקלים, ישולם מס רכישה של 5%.
כיצד ניתן לקבל פטור מלא או חלקי ממס רכישה?
גם ברכישת דירה ראשונה, שמחירה עובר את סכום הפטור לתשלום מס רכישה – 1,805,545 שקל – יש אוכלוסיות הזכאיות לפטור מלא או חלקי מהמס. נכים או עיוורים זכאים פעמיים לאורך חייהם להקלה במס ברכישת נכס למגורים; בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה זכאים אף הם להטבה דומה. גם עולים חדשים ותושבים חוזרים יכולים לקבל הנחה במס רכישה.
במקרה של זוג שנישא לאחר כשלאחד מהם כבר יש דירה בבעלותו, והוא מעוניין לרכוש דירה נוספת, כדי למנוע תשלום מס רכישה על דירה שנייה, ניתן לבקש "פיצול שומה". בתהליך זה בן הזוג שאין לו דירה, יוגדר כמי שרוכש את הדירה החדשה כדירה יחידה. עם זאת, הכלל הוא שהתא המשפחתי כולו מוגדר כרוכש הדירה, כך שבמשפחה שכבר מחזיקה דירה, אי אפשר לקנות דירה לילד למשל, ולנסות לשלם על כל אחת מהן מס רכישה של דירה יחידה.
מקרים נוספים בהם ניתן לקבל הקלה במס רכישה הם בקבלת דירת מגורים בפרויקט בינוי פינוי (במקום הדירה הישנה), בהעברת דירה תוך כדי גירושים וכן בהענקת נכס מגורים במתנה.
בין אם מדובר בביטוח מבנה או תכולה, קיימת חשיבות רבה לכך שלדירה שרכשתם יהיה ביטוח דירה
כיצד משלמים את מס הרכישה?
לאחר השלמת רכישת הדירה, הרוכשים נדרשים לדווח על כך למשרד מיסוי המקרקעין (טאבו) האזורי תוך 30 יום לכל היותר, בטופס ייעודי מקוון. לאחר הדיווח, יקבלו הרוכשים את השומה הקובעת את מס הרכישה – ואותה הם נדרשים לשלם תוך 14 יום. ניתן גם לחשב את השומה באופן עצמאי ולהצהיר על כך בטופס המועבר למשרד המיסוי, תוך 50 יום ממועד הרכישה. על מנת למנוע קנסות, ריבית והצמדה, העמידה בזמנים חשובה. רק כאשר יש בידי הרוכשים הוכחה לתשלום מס הרכישה, באפשרותם לרשום את הנכס בטאבו על שמם.
מתי צריך לרכוש ביטוח דירה?
בין אם מדובר בביטוח מבנה או ביטוח תכולה, קיימת חשיבות רבה לכך שלדירה שרכשתם יהיה ביטוח דירה. כדי שהדירה תהיה מוגנת ככל היותר, את הביטוח כדאי לרכוש בהקדם האפשרי מיד לאחר שהדירה ברשותכם, מבלי הצורך להמתין עד להשלמת התהליך של תשלום מס הרכישה. כך גם במקרה של נזק שעלול להיגרם בעקבות מקרה של פריצה, שיטפון או שריפה – תוכלו לקבל פיצוי מהביטוח, בהתאם לתנאי הפוליסה.
חשוב לזכור כי לדירה יכול להיגרם לה נזק משמעותי גם אם היא לא מאוכלסת, ולכן קיימת אפשרות לרכוש כיסוי מבנה לדירה לא תפוסה, המתאים לדירה שלא מתגוררים בה 60 יום ומעלה.
