מחירה החציוני של דירה בישראל עמד בשנת 2013 עד סכום של כ-1.38 מיליון שקלים. זאת, לפי נתונים רשמיים אשר פרסם משרד הבינוי והשיכון. ניתן לראות בנקל שאין זה סכום פעוט. למעשה, אם מצליבים את מחיר הדירה החציוני עם השכר החציוני בישראל, מגיעים למסקנה המתבקשת לפיה דרושות כ-200 משכורות לרכישת נכס מגורים במדינה. לכן, אין זה פלא שמרבית הזוגות הצעירים אשר מבקשים לרכוש בית או דירה נאלצים להיעזר בתאגידים בנקאיים לטובת המהלך. אנו מדברים כמובן על הלוואת דיור, או בשמה הנפוץ – משכנתא.
משכנתא היא הלוואה בסכום משמעותי (כ-603,000 ₪ בממוצע בשנת 2013) אשר הבנק מעניק ללווים לצורך השלמת הפער שבין ההון העצמי לבין עלות הנכס. היות והלווים אינם יכולים להעמיד לרשות הבנק ערבויות בסדר גודל כה משמעותי, הנכס עצמו משמש כבטוחה לפירעון עתידי. כמו כן, הבנקים דורשים גם שורה של תנאים וקריטריונים נוספים אשר מטרתם להבטיח כי ההלוואה תיפרע כסדרה לאורך כל הדרך (דרך שיכולה להימשך 20 שנים ויותר).
נשאלת אפוא השאלה, איך בוחרים משכנתא אופטימלית? ובכן, מדובר בשאלה מורכבת אשר התשובה לה מורכבת עוד יותר. אי לכך, ברשימה קצרה זו, ננסה לעמוד על עיקרי הדברים מבחינת בחירת משכנתא אופטימלית בישראל.
הכרה בקיומם של מסלולי משכנתא רבים
הדרך לבחירת משכנתא אופטימלית מתחילה בראש ובראשונה בהכרה בכך שישנם מסלולי משכנתא רבים אשר מוצעים על ידי הבנקים השונים. למעשה, מומחים בתחום מעריכים כי לווים אשר עומדים לקראת נטילת משכנתא יכולים לבחור מבין למעלה מ-30 מסלולים אופציונאליים. הבחירה במסלול המתאים משתנה בין מקרה למקרה ותלויה באופן אינדיבידואלי במצבם של הלווים מבחינת פרמטרים כגון הון עצמי, מצב כלכלי, סוג הנכס, מטרת רכישת הנכס, אופי הלווים (אוהבים סיכונים או חוששים מפניהם), הוצאות כלכליות בעתיד וכדומה. כעת, לאחר שהבנו כי ישנם מסלולי משכנתא רבים, עלינו לעבור לעריכת אפיון מדוקדק ומהודק של הלווים.
ניתוח מצב פיננסי
ישנם מספר היבטים אשר משפיעים על מסלולי המשכנתא השונים ומבדילים בין מסלול אחד למשנהו. על פי רוב, יועצי משכנתאות מגדירים לעניין זה שלושה פרמטרים מרכזיים:
סוג הריבית - משתנה, קבועה, צמודה למדד, לא צמודה למדד, צמודה לדולר וכדומה.
סכום ההלוואה - הפער שבין עלות הנכס לבין ההון העצמי שיש בידי הרוכשים.שיעור ההחזר החודשי - מהו ההחזר החודשי אשר הלווים יכולים לשלם באופן קבוע במשך שנים והאם הוא משתנה עם הזמן.
על מנת לדעת מהי המשכנתא המתאימה לכם ביותר, עליכם לערוך ניתוח פיננסי מעמיק של התא המשפחתי. ניתוח זה כולל התייחסות להיקף ההוצאות של התא המשפחתי, היקף הכנסותיו, ההון העצמי שבידי הלווים, סוגיות פיננסיות עתידיות (לדוגמה – הרחבת המשפחה או כספי ירושה שאמורים להתקבל) וכו'. כמו כן, הלווים צריכים להחליט מהי מידת הסיכון שהם מוכנים לקחת בנטילת משכנתא. קרי, האם הם יהיו מוכנים להסתכן עם מסלול בריבית משתנה, או שמא הם מעדיפים מסלול יקר יותר עם ריבית קבועה.
שימו לב, יועצי משכנתאות דואגים להזכיר ללווים את המובן מאליו – משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך. המשמעות המרכזית אשר נגזרת מכך היא שהניתוח הפיננסי צריך לכלול גם צפי פני העתיד. לדוגמה, יש להתייחס להוצאות אשר תגדלנה ככל שהתא המשפחתי יתרחב, אך גם לצמיחה פוטנציאלית במשכורת עם העלאה בשכר עם סיום לימודים. אפשר כמובן לבחון האם ישנם כספים עתידיים שאמורים להתקבל כגון חסכונות שנפתחים, ירושה, קרנות השתלמות וכדומה.
עריכת סקר שוק
ענף המשכנתאות עבר בשנים האחרונות רפורמה משמעותית. ואכן, ככל שהתחרות בין הבנקים בתחום המשכנתאות גדלה, כך צמחו עוד ועוד מסלולי משכנתא אטרקטיביים. יתרה מזאת, התחרות בין הבנקים הולידה גם אפשרות לנהל משא ומתן על תנאי ההלוואה. במילים פשוטות, בעת נטילת משכנתא, מומלץ לערוך סקר שוק מעמיק בין הבנקים השונים ולנהל גם משא ומתן מתוך מטרה לשפר את תנאי ההלוואה. יודגש, היות ומשכנתא היא הלוואה בסכומים משמעותיים, והיות והיא ניתנת ללווים לאורך תקופה של שנים רבות, אפילו אחוזים בודדים (ואף שברי אחוזים) יכולים להיות ברי משקל לא קטן. לעיתים, מדובר בחיסכון דה פקטו של עשרות אלפי שקלים.
הכירו את ההוצאות הנוספות
נטילת הלוואת משכנתא היא בסופו של היום צעד מרגש שבו הלווים עומדים בפני רכישת בית. שימו לב, מבעד לאופוריה המובנת, חשוב לזכור כי רכישת נכס ונטילת משכנתא הן הוצאות אשר טומנות בחובן גם עלויות נוספות. למשל, רכישת בית כוללת לא רק תשלום בעבור הנכס, אלא גם הוצאות כגון שכר טרחת עורכי דין, עיצוב פנים וחוץ, הובלות, פערי זמנים בין הכניסה לבית לבין תום חוזה שכירות (או מכירת בית קודם), מיסים ועוד.
בנוסף, גם הלוואת משכנתא כוללת הוצאות נלוות ובעיקר ביטוח משכנתא (ביטוח אשר הבנק מחייב את הלווים לרכוש לטובת הבטחת פירעון עתידי של הלוואה). במילים פשוטות, בעת נטילת משכנתא, יש להכיר בכל ההוצאות הנלוות הללו שכן הן יכולות להסתכם בעשרות אלפי שקלים.
לסיכום,
בחירת משכנתא אידיאלית היא בסופו של היום סוגיה אשר משתנה בהתאם לנסיבות המקרה הספציפי. ואכן, בדיוק כשם שאין שתי משפחות אשר זהות לחלוטין זו לזו, כך נהוג לומר שאין משכנתא דומה לרעותה. מסלולי המשכנתא הרבים, והאלמנטים הרלבנטיים של הלווים, משפיעים במידה ניכרת על המונח "משכנתא אופטימלית".
הדרך הטובה ביותר אל הארץ המובטחת היא כמובן קבלת ייעוץ מקצועי. על פי מאמר שפורסם לאחרונה במגזין הכלכלי "דה מרקר", כ-15%-20% מהישראלים שנוטלים משכנתאות נעזרים ביועצים. זאת, בשל ההכרה בכך שבחירה מדויקת של משכנתא יכולה להשפיע מאד על התנהלות משק הבית לאורך שנים רבות.
