אם מעולם לא יצא לכם לערוך בדק בית, כנראה שטרם עברתם לדירה חדשה מקבלן. מדובר באחת הפעולות החשובות ביותר שיש לבצע במסגרת תהליך רכישת דירה, והיא כוללת בדיקה מקיפה במטרה לוודא שהבית שלכם עומד בכל התקנים והדרישות הבטיחותיות, ושכל המערכות השונות פועלות והותקנו כמו שצריך. הנה כל מה שכדאי לכם לדעת עליה.
בדק בית – למה צריך את זה?
טרם פנייתכם למדריך לרכישת ביטוח דירה ובחינת ההבדלים בין ביטוח מבנה ותכולה, חשוב שתבצעו תחילה בדק בית.
אמנם ישנם ליקויים שניתן לראות מיד כשנכנסים לדירה כמו ריצוף שבור או קיר עקום, אבל יש ליקויים רבים שרק עין מקצועית יכולה להבחין בהם כמו פגמים במערכות האינסטלציה והחשמל, בעיות מבניות והיעדר התאמה לתוכנית האדריכלית. זו הסיבה שבגללה מומלץ להצטייד במהנדס בניין מוסמך לצורך ביצוע בדיקה זו. כך ניתן יהיה לקבל חוות דעת מקצועית ואיכותית, שגם תחסוך לכם לא מעט כסף עבור תיקונים ושיפוצים בעתיד.
בדק בית מומלץ לעשות זמן קצר לאחר סיום הבנייה ולפני שנכנסים לדירה החדשה. מעבר לכך שתוכלו לוודא שהיא אכן בטוחה לשימוש, זהו המועד האופטימלי, שכן שהקבלן והפועלים שלו עדיין נמצאים באתר הבנייה ויוכלו לטפל במהירות בפגמים שהתגלו. בנוסף, העבודה שהדירה ריקה מסייעת לביצוע מהיר ויעיל של התיקונים הנדרשים.
מה כוללת בדיקת דירה חדשה?
בדק בית לדירה חדשה כולל שורה ארוכה של בדיקות, שמטרתן לבחון את כלל המערכות ולוודא שהן מתפקדות בהתאם למפרט הטכני שהקבלן התחייב אליו. אחת מהבדיקות העיקריות מתמקדת באיטום הדירה, מאחר וזוהי נקודה רגישה במיוחד. בבדיקה זו מוודאים שהאיטום תקין ומוכן לגשמי החורף, ואת הגימור בפתחים כגון חלונות, דלתות יציאה למרפסת וכד'. במידת הצורך, בעל המקצוע ישתמש במערכת אינפרה-אדומה לזיהוי אזורי לחות ומוקדי נזילה.
בדיקה מעמיקה תתבצע גם במערכות האינסטלציה, כאשר גם בדירות חדשות רואים לא פעם כתמי לחות, נזילות ואף הצפות. איש המקצוע יוודא כי חיבורי הצנרת והניקוז תקינים, ויבדוק גם את איטום הכלים הסניטריים למניעת נזילות. גם מערכות החשמל בדירה ייבדקו לעומק לרבות לוחות החשמל, מערכות חימום המים, גילוי האש, שקעים וכד'.
בסיום הבדיקה, תקבלו דוח מפורט של כל הליקויים, תמונות רלוונטיות והערכה של מחיר התיקונים הנדרשים.
בנוסף לכל הבדיקות האלו, בדק בית כולל בחינה של מבנה ושלד הדירה לצורך איתור פגמים בקירות, בריצוף ובגג. הפגמים יכולים להיות כתוצאה מחולשה של מבנה השלד או פגמים אסתטיים בלבד, אבל בכל מקרה תפקידו של בעל המקצוע הוא לאתר אותם ואת המקור שלהם. כמו כן, הוא צריך לוודא ההתאמה של הבנייה בשטח לתוכניות האדריכליות ולתקנות התכנון והבנייה, ולבדוק את מערכות המיזוג וההסקה על כל חלקיה.
לאחר סיום הבדיקה, תקבלו דוח מפורט של כל הממצאים. בדוח יהיה כתוב אילו ליקויים אותרו, מה המקור שלהם, יצורפו תמונות רלוונטיות, והערכה של מחיר התיקונים והשיפוצים הנדרשים.
ביצוע בדק בית לדירה יד שנייה
כדאי לבצע בדק בית גם במקרים של רכישת דירה מיד שנייה, כשתוצאות הבדיקה אף עשויות להשפיע על מחירה. במידה ומהנדס הבניין ימצא ליקויים חמורים, היא יכולה להשפיע גם על ההחלטה האם בכלל כדאי לרכוש את הדירה. במידה ואתם משפצים את הדירה שקניתם, מומלץ לבצע בדק בית תוך כדי השיפוצים ולא רק לאחריהם, כדי לוודא שהשיפוץ יתקיים ברמה המובטחת ובהתאם לתקנות.
ומה קורה לאחר הבדיקה?
חשוב לשים לב כי לאחר שהדירה מוכנה, על הקבלן לטפל בכלל הליקויים שהתגלו בה. יחד עם זאת, מידת האחריות שלו קשורה בזמן שעבר מאז השלמת הדירה. התקופה הראשונה, נקראת תקופת הבדק והיא נמשכת בין שנה לשבע שנים (לפי המערכות השונות). בתקופה זו נדרש הקבלן לתקן כל ליקוי שאותר בבדק הבית (אלא אם כן נגרם הליקוי בידי הקונים).
לאחר תקופת הבדק, מגיעה תקופת האחריות הנמשכת שלוש שנים נוספות מסיום תקופת הבדק. אם במהלכה מתגלה ליקוי בדירה, על הקונה להוכיח שהוא נגרם בגלל הקבלן, ולא עקב שימוש לקוי בדירה. אם יצליח להוכיח זאת, יישא הקבלן בתיקון. לכן מומלץ לבצע בדק בית לדירה חדשה מוקדם ככל האפשר, רצוי כמה שיותר קרוב למועד השלמת הבנייה, ולאחר מכן להעביר את הדוח לקבלן. כך ברור לכל הצדדים שהקבלן אחראי על הפגמים ולא הדיירים.
