דירה להשקעה היא החלטה מורכבת הכוללת לא מעט משתנים כמו עיתוי הקנייה, אזור הדירה, תשואה ממוצעת בשכונה, מיקום הדירה בבניין, ההוצאות הנלוות ועוד. יחד עם זאת, השורה התחתונה פשוטה, אתם רוכשים דירה להשקעה כדי לקבל תשואה יציבה משכר הדירה, ונהנים מעליה בשווי הנכס במשך השנים. במידה ויום אחד תחליטו למכור את הדירה, תוכלו ליהנות מסכום יפה שהגיע בזכות ההשקעה.
מהי דירה להשקעה?
דירה להשקעה היא נכס שאנו רוכשים לא לצרכי מגורים. מטרת הרכישה היא קבלת תשואה קבועה מהשכרה, או תשואה חד-פעמית ממכירה, כלומר אנו מבצעים רכישה מתוך הערכה שנרשום בהמשך רווח על הנכס. כדי שהתרחיש האופטימי הזה יתממש, עלינו להתחשב במספר רב של גורמים, כאשר לכל אחד מהם השפעה על תהליך רכישת הדירה.
מהם הפרמטרים העיקריים לבחירת דירה להשקעה?
סביבת הדירה
לפני שאתם רואים את הדירה עצמה, בדקו את הסביבה בה היא נמצאת. האם היא ממוקמת באזורי ביקוש, ליד מוקדי תעסוקה, האם יש בה גנים ציבוריים ופארקים, מוסדות חינוך, האם זו שכונה בתנופת פיתוח, האם היא קרובה לים וכד'. כדאי לשים לב לא רק למה שכבר קיים בשטח, אלא גם למה שצפוי להתקיים בו כמו למשל, האם ייבנו באזור מוסדות ציבור, מרכזיים מסחריים או תשתיות תחבורה חשובות.
לאחר מכן בדקו האם דירות דומות באזור, הניבו בשנים האחרונות תשואות יפות לבעלים שלהם. בדקו מהי התשואה על ההשכרה ומהי התשואה על מכירה של הנכס. שימו לב שבאזורי ביקוש לפעמים מחירי הדירות מאוד גבוהים, ואולי עדיף דווקא לפנות למעגלים רחבים יותר. לעיתים גם אם מחיר השכירות שתקבלו במיקום מרוחק הוא נמוך יותר, בסופו של דבר אחוז התשואה על הנכס יהיה גבוה יותר. מעגלי הנדל"ן כל הזמן מתרחבים, במיוחד במידה קטנה כמו שלנו, ולכן ממש כמו בשוק ההון, סיכון גבוה יותר פירושו לרוב גם פוטנציאל תשואה גבוה יותר.
קחו בחשבון שככל שהדירה מרוחקת ממקום המגורים שלכם, יהיה לכם קשה יותר להגיע אליה במקרה של תקלות, חידוש חוזה, אספות דיירים וכד'. אם אתם מתכוונים לטפל בתקלות שיהיו בדירה בעצמכם, המרחק הוא שיקול נוסף. אם בכל מקרה בעל מקצוע הוא זה שיטפל בתקלה, והדיירים הם אלו שמנהלים את ההתקשרות מולו, המרחק פחות קריטי.
מצב הדירה
במידה ומדובר בדירה יד שנייה, בדקו מה מצב התחזוקה שלה, האם יש צורך בשיפוץ קוסמטי קל, רק החלפת תשתיות או שיפוץ מלא, גדול ויקר. כמו כן, האם התכנון של הדירה הוא נכון, והאם זה ימנע משוכרים עתידיים לרצות לגור בנכס.
חשוב לברר האם בבניין שבו נמצאת הדירה צפויה התחדשות עירונית במסגרת תוכנית תמ"א 38, ובמידה וכן, איך היא צפויה להשפיע על מחירי הדירות בו. אם החלטתם לקנות דירה להשקעה מקבלן, כלומר דירה שטרם נבנתה, קחו בחשבון שיתכן ותהיינה עלויות נלוות נוספות כמו שינוי החלוקה הפנימית, התקנה של מערכת מיזוג אוויר, ביטוח דירה, תשלום שכר טרחה לעורכי דין ועוד. כמו כן, כשקונים דירה על הנייר יש לקחת בחשבון כי מייד לאחר המסירה, הבניין והשכונה עדיין נראים כמו אתר בנייה, עניין שיפחית את דמי השכירות שתוכלו לגבות עליה בתקופה זו.
נסו לזהות סיכונים לירידת ערך של הדירה בטווח זה, מתוך הנחה שאם הסיכונים הללו גדולים מדי, נוותר על רכישתה
ההון העצמי עבור דירה להשקעה
הסכום שתצטרכו לשלם עבור דירה לשקעה, מורכב לרוב מהון עצמי נדרש ומסכום משלים המתקבל ממימון חיצוני כמו הלוואת משכנתא. גובה ההון העצמי והמימון משתנים בהתאם למחיר הדירה ולאמצעים הכספיים העומדים לרשותכם. אם אתם מעדיפים להימנע מסיכונים מיותרים, הקפידו שגובה ההחזר על ההלוואה יהיה נמוך מגובה שכר הדירה שתקבלו. מדוע נמוך ולא שווה? כי לא בטוח שיועבר אליכם שכר דירה בכל תקופת ההשכרה. למעשה, גם אם הנכס יעמוד ריק, תמשיכו להחזיר את המשכנתא שלקחתם עבורו, בנוסף לביטוח המשכנתא הנלווה אליה.
פוטנציאל הרווח של דירה להשקעה
חשוב לבדוק את כל נתוני ההשקעה, ולנסות להעריך מה תהיה התשואה על הנכס הנרכש בטווח של כמה שנים קדימה. לאחר מכן, נסו לזהות סיכונים לירידת ערך של הדירה בטווח זה, מתוך הנחה שאם הסיכונים הללו גדולים מדי, נוותר על רכישתה. ניתן להעריך מראש אילו גורמים צפויים להעלות את ערך הדירה, כמו למשל תמ"א 38 וסלילת דרכי גישה חדשות באזור. לחילופין, יש להעריך מה עלול להוריד את ערך הדירה כמו תוכנית להקים באזור מפעלים מזהמים או מבנים שהם מוקדי רעש מטרידים.
