בדיוק ולא בערך:
מדריך הערכת שווי דירה

הערכת שווי דירה היא פעולה מורכבת הדורשת לא מעט ידע וניסיון. כדי להעריך נכון שווי של דירה יש להתייחס לשיקולים רבים כמו מיקום הדירה, גיל המבנה, מספר הדירות בבניין והאם מדובר בבית פרטי, דו-משפחתי או חלק מקומפלקס גדול יותר. לאחר מכן יש להתחשב גם במספר החדרים בדירה, מצב הדירה, שטח הדירה, הנוף מהדירה ותוספות כמו חניה, מרפסת או מחסן.

אחרי שסיימנו להתייחס לנכס עצמו, יש צורך לקחת בחשבון גם את סביבת המגורים. כך יש צורך לבדוק מהם תוכניות הבנייה העתידיות באזור, מהי רמת הנגישות לתחבורה ציבורית, כמה קרובים מרכזי קניות ומוסדות החינוך ובקיצור הבנתם את העיקרון, כל משתנה שכזה משפיע על המחיר הדירה, ולכן הקושי הגדול להעריך מהו השווי הנכון שלה. אז כיצד מבצעים נכון הערכת שווי דירה, מדוע מומלץ להיעזר בשירותיו של שמאי מקצועי ואיזה פרמטרים יש לקחת בחשבון במידה ואנו מעוניינים להעריך את שווי הנכס שלנו באופן עצמאי?

מה חשוב לדעת על הערכת שווי דירה?

תמחור נכון של הדירה הוא שלב חשוב שיכול למנוע הרבה תסכול ואי נעימות בהמשך הדרך. למשל, הרבה מוכרים נוטים להעריך את מחיר הדירה שלהם בסכום גבוה מדי, ולאחר מכן מתפלאים למה הם לא מקבלים מספיק פניות. התוצאה היא שהדירה עומדת למכירה המון זמן, בעוד שבעזרת תמחור נכון הם היו יכולים כבר מזמן למכור אותה ולהתקדם לשלב הבא בחיים.

תמחור יתר הוא תופעה נפוצה מאחר ואנשים נוטים להיקשר רגשית לנכס שלהם או מחפשים פיצוי על השקעות בשיפוצים שהם ערכו במהלך השנים. גם כותרות מפוצצות באתרים כמו "בועת נדל"ן" או "מחסור חמור בדירות" תורמות לתחושה שהנכס שלנו שווה יותר ממה שהוא באמת. המציאות היא שבסופו של דבר, קונים פוטנציאליים רואים בעיקר נתונים יבשים כמו כמה הדירה עולה מול כמה הם יכולים או מעוניינים לשלם.

פניה לאיש מקצוע – כדי לקבל הערכה מדויקת ככל הניתן

כדי לקבל את הערכת המחיר המדויקת ביותר, כדאי לפנות לשמאי מקרקעין, שהוא איש המקצוע שמתמחה בתמחור נכסים. במידה ואתם מתכוונים לקנות נכס חדש במקום הישן, תוכלו להשתמש בשמאי לצרכים נוספים כמו בחירת מסלול משכנתא וביטוח דירה, היות ומדובר בחוות דעת של גורם מקצועי נטול פניות שמכיר היטב את השוק.

לצורך עבודת השמאי דרושים מסמכים כמו נסח תיק טאבו, תשריט בית משותף וצילום תיק הבניין מהעירייה. את שירותי השמאי ניתן לשכור באופן פרטי בעלות של בין 2,000-3,500 שקלים, בהתאם לנכס. השמאי ישווה בין השרטוטים המקוריים למצב העדכני של הדירה, יבדוק האם יש התאמה לתוכניות המתאר, האם יש חריגות בנייה והאם קיים רישום בטאבו. לבסוף, הוא יבצע סקירה של עסקאות נדל"ן באזור, כדי להבין מהם המחירים המקובלים באותה שכונה.

אפשרות נוספת היא להיעזר בשמאי מטעם הבנק בעלות נמוכה יותר, שעומדת לרוב על פחות מ-1,000 שקלים. העלות של שמאי מטעם הבנק היא אומנם זולה יותר, אבל שימו לב שהאינטרס שלו הוא להטיב קודם כול עם הבנק, ולאו דווקא עם מי שהזמין אותו. כלומר ייתכן מצב ששמאי מטעם הבנק יספק הערכת מחיר נמוכה יותר לנכס מסוים, מאשר שמאי שהוזמן באופן פרטי. מלבד העובדה ששמאי מטעם הבנק פחות מעודכן במגמות מתחלפות בשוק הנדל"ן, הסיבה להערכה הנמוכה היא מאחר והוא עורך תהליך בדיקה מקוצר שנועד רק לבדוק האם שווי הדירה יכסה את עלות ההלוואה שלקח הקונה, ותוך כמה זמן הדירה תימכר במקרה של חוב לבנק.

דירה שאינה רשומה בטאבו או דירה שיש בה חריגות בנייה, תספק הערכת שווי נמוכה משמעותית מדירות זהות באזור

הערכת שווי דירה בעצמכם: כך תעשו זאת

מוותרים על שירותי שמאי ורוצים להעריך את שווי הנכס בעצמכם? קחו בחשבון שתהליך זה דורש מעט זמן והשקעה, שכן יש לעבוד לפי פרמטרים ספציפיים המשוקללים למחיר הסופי. הפרמטרים העיקריים הם:

• עסקאות  דומות באזור: זהו אחד הפרמטרים החשובים ביותר מאחר והוא משקף כמה באמת אנשים מוכנים לשלם עבור הנכס שלכם. באתר רשות המיסים תוכלו למצוא נתונים על עסקאות שבוצעו באיזורכם, כולל כתובות, מספר חדרים, שנת הבנייה וכמובן המחיר בו נסגרה העסקה. יחד עם זאת, ודאו שאתם מתמקדים בעסקאות שבוצעו לאחרונה, מאחר והמחירים שבהם נמכרו דירות לפני מספר שנים כבר אינם רלוונטיים.
• מצב הדירה: דירה מוזנחת או לא מושקעת תימכר במחיר נמוך יותר מאשר דירה במצב טוב מאחר והיא דורשת שיפוץ. אם אתם בדרך למכור דירה, מומלץ לבצע בה שיפוץ קוסמטי ניכר. לפעמים עלות השיפוץ יכולה להיות זניחה לעומת התוספת לשווי הדירה שהיא מעניקה.
• מצב משפטי: דירה שאינה רשומה בטאבו או דירה שיש בה חריגות בנייה, תספק הערכת שווי נמוכה משמעותית מדירות זהות באזור, ואפילו עלולה להרחיק קונים פוטנציאלים. אם טרם סיימתם את כול התהליכים הבירוקרטיים מול הרשויות כדי להסדיר את הנושאים האלו, היא תימכר מתחת למחיר השוק.
• פוטנציאל השדרוג: דירה שקיימת בה אפשרות הנדסית לחלוקה פנימית שונה, לבנייה על הגג או לתוספת של יחידות דיור, תהיה אטרקטיבית יותר מדירה שהתכנון שלה הוא סופי ולא ניתן לשינוי.
• מיקום: לא סתם החוק הראשון בנדל"ן הוא מיקום, מיקום, מיקום. כל חורבה בתל אביב שלא ראויה לשמש אפילו כמחסן ירקות יכולה להיות שווה יותר מדירה סטנדרטית בפריפריה.  
• תוספות: חנייה צמודה, מרפסת, מחסן, דירת גן, כל אלו תוספות שמעלות את אטרקטיביות הדירה ואת המחיר שלה.  

* לתשומת ליבך, המידע המפורסם בכתבה משמש כמידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי, תחליף לייעוץ משפטי או לייעוץ אחר כלשהו. חברתנו עושה מאמצים רבים על מנת לוודא שהמידע המוצג בכתבה הינו שלם ומדויק ונעזרת בכתבים מקצועיים העושים שימוש במקורות מוסמכים בנושא לצורך כך, אולם עשויים להיות בו חוסרים ו/או שגיאות ו/או אי דיוקים. מידע זה הינו בגדר שירות בלבד, וכל המסתמך עליו בכל דרך שהיא מבלי להיוועץ עם גורם מקצועי מוסמך, עושה זאת על אחריותו בלבד. החברה לא תישא באחריות כלשהי בגין כל נזק ו/או הפסד מכל מין וסוג שהוא העלולים להיגרם, בין במישרין ובין בעקיפין, כתוצאה מהסתמכות על מידע זה.