כידוע, נכסי נדל"ן ומקרקעין אינם מוצרים זולים, וזאת בלשון המעטה. על פי רוב, בעת רכישת נכס נדל"ן, הרוכש איננו מסוגל להניח על השולחן את מלוא הסכום הדרוש (שחוצה לא אחת את רף מיליון השקלים). אי לכך, הרוכשים נעזרים בנטילת הלוואה מהבנק. מדובר כמובן בהלוואת המשכנתא המפורסמת.
בקליפת אגוז, משכנתא הינה הלוואה ארוכת טווח אשר במסגרתה הבנק מעמיד לרשות הלווה את הסכום הדרוש לרכישת הנכס, והאחרון פורע את התשלום על בסיס החזר חודשי. על מנת להבטיח את פירעון המשכנתא לאורך השנים, הבנק משעבד את הנכס לטובתו. דהיינו, הנכס ממושכן לטובת הבנק ובמידה והלווים אינם עומדים בהחזר החודשי, פתוחה בפני הבנק הדרך לממש את השעבוד.
בטרם נכנס למספר מסלולים נפוצים מבחינת נטילת משכנתא, עלינו להבין שלושה מושגים מרכזיים בהלוואה מורכבת זו. מדובר כמובן בשלושת הפרמטרים העיקריים העומדים על הפרק בעת בחינת משכנתא:
מושגים מרכזיים בהלוואת משכנתא
גובה המשכנתא – הסכום אשר הלווה מבקש מהבנק להעמיד לרשותו לשם רכישת הנכס.
שיעור הריבית – בדומה לכל הלוואה, גם משכנתא כפופה לריבית. ריבית משכנתא היא הסכום הנוסף אשר יש לשלם לבנק מעבר לסכום המקורי בהלוואת המשכנתא.
ההחזר החודשי – משכנתא נפרעת על בסיס החזר חודשי. ישנם מספר אלמנטים המשפיעים על גובה ההחזרים החודשיים.
מה חשוב לבדוק לפני שלוקחים משכנתא?
כיום, הבנקים מתחרים ביניהם בנוגע להצעת מסלולי משכנתא אטרקטיביים. על פי נתונים שפורסמו במגזין הכלכלי "גלובס", כ-10% מרווחי הבנקים נובעים מהלוואות משכנתא. ואכן, התחרות הינה בעיצומה. כאשר אתם בוחרים מסלול משכנתא, עליכם לשים לב בשלב ראשון לגובה הלוואה. מיותר לציין כי היקף המשכנתא משתנה ביחס ישיר להון העצמי שתוכלו להעמיד לצורך הרכישה. על פי רוב, המשכנתא תהווה עד כ-66% ממחירו של הנכס (בכפוף למגבלות המשתנות מעת לעת על ידי בנק ישראל).
כאשר אתם בוחרים את גובה ההחזר החודשי, עליכם להתייחס להכנסות וההוצאות של משק הבית. חישוב זה של הכנסות מול הוצאות צריך להיות גם תוך כדי חשיבה לטווח ארוך (לרבות הערכות בנוגע להתקדמות מסוימת בשוק העבודה).
למשל, אם אתם עומדים להשלים תואר מתקדם אשר יגדיל את משכורתכם החודשית, תוכלו לקחת זאת בחשבון. כמו כן, יש להתייחס גם לחסכונות ו/או ביטחונות שונים בעתיד. לדוגמא, אם אתם יודעים שאתם עומדים לקבל ירושה משמעותית, תוכלו להכניס זאת למכלול השיקולים בעת בחירת מסלול המשכנתא. חשוב להדגיש כי ישנן גם הוצאות עתידיות כגון ילדים וכדומה אשר אין להקל בהן ראש. לאחר שערכתם עבודה מקדימה, אתם ניגשים לבחור את מסלול המשכנתא בהתאם לריבית.
משכנתאות ניתנות הן בריבית קבועה והן בריבית משתנה. מסלולים בריבית קבועה מעניקים לכם שקט נפשי מסוים מבחינת גובה ההחזר החודשי בהווה ובעתיד. עם זאת, לא אחת מדובר במסלולים מעט פחות אטרקטיביים (אין מתנות חינם בעולם ההלוואות ועל ביטחון פיננסי יש לשלם). כמו כן, חשוב לבדוק האם המשכנתא צמודה או לא צמודה למדד המחירים לצרכן. משכנתאות בריביות משתנות הן מסלולי המשכנתא הנפוצים ביותר בישראל. למעשה, למעלה מ-80% מהמשכנתאות בישראל נלקחות במסגרת מסלול של משכנתא בריבית משתנה. מיותר לציין כי לכל אחד מסוגי הריבית יש יתרונות לצד חסרונות.
כיצד בוחרים מסלול משכנתא?
כיום, הבנקים מציעים כ-30 מסלולי משכנתא שונים. אי לכך, אם אתם תוהים כיצד לבחור מסלול משכנתא, אתם בהחלט לא לבד. המסלולים השונים יכולים להיות בעלי הבדלים מהותיים אשר מגיעים לפערים של עשרות אלפי שקלים. זכרו, אפילו פער של 100₪ "בלבד" בהחזר החודשי יכול להגיע במשך 30 שנה לכ-36,000 שקלים. אי לכך, כל שקל נחשב.
אורך חיי ההלוואה הוא גורם משמעותי נוסף. ברור אפוא כי מומלץ לקחת משכנתא לזמן קצר ככל הניתן. זאת משום שככל שמשך ההלוואה יהיה קצר יותר, כך הריבית בגינה תהיה נמוכה בהתאם. עם זאת, ולמרות הפיתוי בנטילת משכנתא קצרה, לא מדובר במסלול המתאים לכל אחד. כאן, נכנסת למשוואה ההכנסה הפנויה לפירעון ההלוואה (בהווה ובעתיד). אלמנט נוסף שיש לקחת בחשבון כשלוקחים משכנתא הוא ביטוח המשכנתא, שנועד להבטיח שחוב המשכנתא יסולק במקרי מוות לפני סיום התשלומים.
