כשמחיר דירה ממוצעת בישראל מגיע לכמה מיליוני שקלים, רכישה מבלי לבצע בדיקות מקדימות יכולה לעלות בכאבי לב ואובדן כספי רב. בנוסף, רכישת דירה למגורים היא העסקה הגדולה ביותר שנעשה במהלך חיינו, כך שניתן להבין מדוע חשוב להשקיע זמן ומאמצים כדי לוודא שבחרנו את הדירה הנכונה.
לצערנו לא חסרים סיפורים על אנשים תמימים שהשקיעו את כל כספם ברכישת נכס, רק כדי לגלות שהוא משועבד למישהו אחר. במקרים אחרים, רק לאחר הכניסה לדירה, הקונים הבינו שמדובר בסביבה רועשת ובלתי נסבלת למגורים. יש גם מי שגילו שבדירה החדשה שלהם קיימות חריגות בנייה, וכעת העירייה דורשת מהם לשלם קנסות.
אז כדי שתוכלו לרכוש את הדירה החדשה שלכם בראש שקט, הנה כל הבדיקות שחשוב לבצע לפני רכישת דירה – בין אם מיד שנייה, או דירה חדשה מקבלן.
בדיקות פיזיות בדירה
כשמגיעים לסיור בדירה לפני קנייה, חשוב לזכור שקיימים ליקויים שניתן לראות רק בעין מקצועית כמו נזילות ודליפות, ואף עובש שנמצא בפינה נסתרת ואולי הוסתר על ידי צבע טרי. על כך נוספים ליקויים גלויים כמו סדקים בקירות ובתקרה, ריצוף שבור, אמבטיות ואסלות לא תקינות ועוד.
לכן חשוב לערוך סיור מקיף בדירה באור יום, ולבדוק היטב את כל החדרים. יש לוודא תקינות של כל המערכות בדירה, למשל להפעיל ברזים, מזגנים, נורות חשמל וכן הלאה; לוודא שתשתיות הניקוז תקינות; לבדוק שמערכת החשמל עומדת בעומס גם כשמפעילים כמה מכשירים במקביל ועוד. אפשר גם לשקול להיעזר בשירותי בדק בית – אנשי מקצוע המגיעים לדירה ובודקים את מצבה הפיזי, התשתיתי, התכנוני, המשפטי וכן הלאה.
סיור מקדים תקף גם לגבי דירה חדשה הנרכשת מקבלן. אמנם אם הדירה עדיין לא גמורה תתקשו לבצע את הבדיקות הללו לפני הקנייה, אך בהחלט ניתן לבצע אותן עם גמר הבנייה ולפני הכניסה לבית. חשוב לדעת כי אם מגלים ליקויים בשלב זה, על הקבלן לדאוג לתיקונם, והוא אינו יכול לטעון שמקורם בשימוש לא תקין של בני המשפחה בבית. ישנם גם ליקויים שעל הקבלן לתקן כשהדיירים כבר בדירה, אך באופן טבעי קשה יותר לבצע את התיקון כשהדירה מאוכלסת.
לעיתים למרות כל המאמצים, יש ליקויים שפשוט לא מתגלים בזמן. במקרים אחרים, הליקויים הללו מתפתחים לאורך שנים, גם בשימוש נורמטיבי בדירה. הצטיידות מראש בביטוח דירה, הכולל ביטוח מבנה, ביטוח תכולה או שניהם, תסייע לרוכשים להתמודד עם מקרים אלו. כאשר רוכשים ביטוח דירה, אפשר לישון בראש שקט כשיודעים שגם אם ייגרם נזק למבנה או לתכולה של הדירה, הביטוח יעזור לממן את התיקון. מומלץ להיעזר במדריכים שונים לביטוח דירה על מנת לדעת מה הכיסויים הכלולים וממה הוא מורכב.
בדיקה של סביבת הדירה
ברוב המקרים הסיור הראשוני בדירה נערך בסופי שבוע, או במהלך השבוע בשעות הערב. הבעיה שסיורים בשעות אלו לא יעניקו לנו תמונה מלאה על סביבת הדירה. דירה הממוקמת ברחוב סואן תהיה שקטה יותר ביום שבת, ודירה בצמוד לבית ספר רועש תהיה שקטה בשעות הערב. לכן חשוב לבקר בדירה במספר הזדמנויות, בימים ובשעות שונים.
בנוסף, כדאי לערוך סיור רגלי בסביבה ולבדוק מה יש באזור. האם יש מתחמי מסעדות ובילויים הסמוכים ממש לדירה? יש להם אמנם יתרון ברור אבל גם חיסרון, הם עלולים ליצור מפגעי רעש וריח במידה והם פתוחים גם בשעות הערב המאוחרות, או השכם בבוקר. משפחה עם ילדים תרצה לוודא כי בתי ספר, גני ילדים ושעשועים נמצאים במרחק הליכה או נסיעה סביר. אחרים יעדיפו קרבה לבית כנסת או למרכז ספורט.
סיור מקדים בסביבה ובדיקה בגוגל מפות יוכלו לספר לכם הרבה על האזור בו נמצאת הדירה. יחד עם זאת חשוב לבדוק מהן התוכניות העתידיות של העירייה לגבי האזור? האם בשנים הקרובות יקום מולכם מגדל בן 20 קומות, או שאולי מתוכנן שם פארק ירוק? את כל אלו תוכלו לגלות בתוכניות של העירייה שלרוב יהיו זמינות באינטרנט.
חשוב לבדוק את נסח הטאבו בו כתוב מי בעלי הדירה ויכול למכור אותה, והאם חלים עליה הגבלות או שעבודים
רישום בטאבו: של מי הדירה הזו?
קרו מקרים שאנשים רכשו דירה במיטה כספם, רק כדי לגלות שרימו אותם, ומי שמכר להם את הדירה כלל לא היה מוסמך לעשות זאת. יש אנשים שהציגו את עצמם כבעלי הנכס אף שהוא היה שייך למישהו אחר, או מכרו דירה שחלקה או כולה עדיין משועבדים לבנק. על מנת להימנע מהתרחיש כזה, חשוב לבדוק את נסח הטאבו בו כתוב מי בעלי הדירה ויכול למכור אותה, והאם חלים עליה הגבלות או שעבודים. בנסח הטאבו גם יופיע השטח האמיתי של הדירה, ולכן בדקו אם הוא זהה לשטח שהוצג לכם.
אם אתם לפני רכישה של דירה בבניין מגורים, או בית שאינו יחידה בודדת, כדאי גם לבדוק את תשריט הבית המשותף. במסמך זה מופיע מידע על הצמדות השייכות לדירה, למשל חניה, מחסנים וכן הלאה. בנוסף, ניתן לבדוק בעירייה אם קיימות אפשרויות השבחה בדירה, למשל האם מותר לבנות על הגג חדר נוסף ובאיזה שטח.
הערכת שמאי: כמה זה באמת עולה?
בדיקה חשובה נוספת המומלצת בטרם תגשו לבנק לקחת משכנתא, היא הערכת שמאי מקרקעין של שווי הדירה. לא תמיד המחיר שדורשים בעלי הנכס, זהה למחיר של הדירה בשוק. לכן כדאי להזמין שמאי שייחשב את כל הפרמטרים שמשפיעים על מחיר הנכס, ועל בסיס זה הוא יתמחר את הסכום הנכון. בין הפרמטרים שבוחן השמאי נמצאים המצב הפיזי של הדירה והבניין, מיקום הדירה, עסקאות דומות שנערכו בסביבה, אפשרויות השבחה של הנכס, תוכניות בנייה עתידיות באזור ועוד.
