מאחר וחוזה שכירות הוא עסקה מורכבת עבור שני הצדדים, יש המון מקום למחלוקות עתידיות בין השוכר למשכיר. אופן השימוש בנכס, האחריות על התחזוקה השוטפת וגובה שכר הדירה לאורך השנים, הם רק חלק קטן מהבעיות שעלולות להתעורר במהלך תקופת ההתקשרות, ולכן את כל הנושאים האלו כדאי להסדיר מראש בחוזה.
המטרה של חוזה היא לא רק לעגן קווי ייסוד בסיסיים, אלא גם לצפות תרחישים אפשריים כמו פינוי מוקדם, רצון להאריך את החוזה, התקנת מזגן וכד'. לכן אם אתם בעלי הדירה או השוכרים העומדים להתגורר בה, מומלץ לבדוק היטב את כל הסעיפים שחשובים לכם בחוזה שעליו אתם עומדים לחתום.
כדי שתוכלו לדעת מה בדיוק כדאי לכלול בחוזה - אספנו עבורכם את כל הטיפים החשובים לשוכר והמשכיר, שכדאי לשים אליהם לב בטרם חתימה על חוזה חדש.
הסעיפים לפני חתימה על חוזה שכירות עבור המשכיר
בקשת תלושי שכר ובטחונות:
יש בעלי דירות שהנכס הוא מקור ההכנסה היחידי שלהם, או כאלו שזקוקים לדמי השכירות כדי לשכור דירה בעצמם. כך או כך דמי השכירות הם הכרחיים, ולכן כדי להקטין את הסיכון לאי קבלת התשלום בזמן, ניתן לבקש לראות תלושי שכר אחרונים. כך ניתן לצפות האם מדובר בשוכר יציב עם עבודה קבועה או טיפוס בעייתי שמחליף עבודות באופן תדיר. ביטחונות כמו צ'ק או ערבות בנקאית, הם אמצעי הגנה נוסף שנועד להבטיח שבעל הדירה יקבל את כספו, רק יש להקפיד בחוזה שלא יעשה בכסף שימוש לרעה, אלא רק במקרה הצורך.
הגדרת זכות השכירות למגורים בלבד:
גם אם למשכיר הנכס ברור שהוא מיועד למגורים בלבד, בלא מעט מקרים השוכרים מחליטים להשתמש בדירה כדי להפעיל עסק. לשינוי הייעוד של הנכס יש משמעויות רבות - החל בארנונה, דרך בלאי מוגבר ועד הפרעה לשכנים. לכן, חשוב להגדיר בחוזה מהי מטרת ההשכרה.
אחריות לתשלומים שוטפים:
העלויות הנלוות לשכירת דירה הן רבות ואם השוכרים לא יקפידו לשלם אותן באופן קבוע, בעל הדירה יצטרך לשלם את החובות שהצטברו לאחר שיעזבו. מסיבה זו חשוב להגדיר בחוזה כי השוכרים אחראים לתשלומים השוטפים כמו ארנונה, חשמל, מים וגז. ניתן גם לבקש צ'ק ביטחון פתוח, שיבטיח שלא יעזבו את הדירה בלי להסדיר את כל החובות.
זהות השוכרים שיכולים להתגורר בדירה:
בערים מבוקשות שבהן שכר הדירה גבוה, ניתן לראות שוכרים שמנסים להרוויח כסף מהצד באמצעות שכירות משנה, כאשר הם עושים זאת על ידי השכרת אחד החדרים בדירה לשוכר אחר. כמובן שזה אינו מצב רצוי עבור בעל הדירה, שבחר בקפידה למי להשכיר אותה ועכשיו היא חשופה לבלאי מוגבר. לכן רצוי להגדיר בחוזה מיהם השוכרים, ולקבוע כי הם בלבד רשאים להתגורר בדירה.
לשוכר ולמשכיר יש אינטרס לשמור על מצבה התקין של הדירה, לכן כדאי להסדיר בחוזה מי אחראי לרכוש ביטוח דירה
הסעיפים לפני חתימה על חוזה שכירות עבור שני הצדדים
אופציה להמשך השכירות:
חיפוש ומעבר לדירה חדשה הן משימות מתישות, בוודאי אם מדובר במשפחה. גם בעל הנכס יכול להפסיד מחילופי שוכרים תקופים - קיים סיכון שהדירה תישאר ריקה לתקופה ארוכה, ומציאת משכיר מתאים היא משימה לא פשוטה. לכן ניתן לכלול בחוזה אופציה להארכת החוזה לשנה נוספת.
מועד התראה על עזיבה/פינוי:
שוכרים המבקשים לעזוב את הדירה לפני הזמן הקבוע בחוזה, גורמים הפסד כלכלי לבעלי הבית. כמובן שגם המצב ההפוך בו בעל הבית מבקש לפנות את השוכרים לפני תום החוזה - יוצר טרחה ולחץ עצום עבורם. על מנת ששני הצדדים יוכלו להיערך כראוי, כדאי לכלול בחוזה מועד מוסכם להודעה על עזיבה או פינוי - למשל 60 יום מראש בהודעה בכתב.
פירוט מצב הדירה:
אחד מסלעי המחלוקת הגדולים ביותר בין בעלי דירה לשוכרים, הוא מצב הדירה והתיקונים הנדרשים בה. כדי למנוע סיטואציה של האשמות הדדיות והאחריות לתיקון הנזק - ניתן להוסיף לחוזה נספח ובו יפורט המצב העדכני של הדירה על פי החדרים כמו - אמבטיה, ארונות בחדרים, ארונות מטבח וכן הלאה. רצוי להוסיף גם תמונות שיתעדו את המצב בתחילת החוזה.
האחריות לביטוח דירה בחוזה השכירות
רכישת ביטוח דירה:
לשוכר ולמשכיר יש אינטרס לשמור על מצבה התקין של הדירה, לכן במקרה של נזילה מהדירה העליונה, שריפה או גניבה של תכולה יקרה, כדאי להסדיר בחוזה מי אחראי לרכוש ביטוח דירה. למקרה בו יגרם נזק לצד שלישי עקב ביקור בדירה, חשוב שהשוכר ירכוש ביטוח צד ג' לדירה. למקרה שיגרם נזק למבנה הדירה ולחלקים הצמודים לה, חשוב שבעל הנכס ירכוש ביטוח מבנה. שני הצדדים צריכים לשקול לרכוש ביטוח תכולה – כל אחד עבור התכולה ששייכת לו בדירה.
