בשנת 2012, רוכשי הדירות בישראל נטלו משכנתאות בסך כולל של כ-47 מיליארד שקלים. ואכן, לא מדובר בעניין של מה בכך. הלוואות המשכנתא הן אולי הנתיב היחיד עבור המשפחה הישראלית הממוצעת בדרך לדירת מגורים או דירה להשקעה. היות ולמרבית רוכשי הדירות בישראל אין סכומי כסף זמינים המאפשרים להם לרכוש בית במזומן, כמעט כולנו נאלצים להיעזר בבנקים ובהלוואות משכנתא. כיום, ישנם למעלה מ-30 מסלולים שונים להלוואות משכנתא. להלן המסלולים הנפוצים בתחום.
משכנתא בריבית קבועה
כפי שצוין לעיל, הריבית הינה חלק משמעותי מאד מבחינת בחירת מסלול משכנתא. לווים אשר מעוניינים לקחת משכנתא ללא סיכונים עתידיים, יכולים לבחור במסלול של משכנתא בריבית קבועה. מדובר בהלוואה אשר כשמה כן היא, משכנתא אשר הריבית על הסכום בגינה איננה משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה. לדוגמא, במידה ונטלתם משכנתא בריבית קבועה של 5%, זו תהיה הריבית היחידה שתשלמו במשך כל הדרך. עם זאת, חשוב להדגיש כי המציאות מורכבת מעט יותר. כיום, ישנם שני סוגים של מסלולי משכנתא בריבית קבועה. משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד, ומשכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד.
בניגוד להלוואות משכנתא בריבית משתנה, שני המסלולים של משכנתא בריבית קבועה נהנים מיציבות מבחינת ההחזר החודשי. משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד חשופה לשינויים בהחזר החודשי מבחינת שיעור עליית המדד. עם זאת, לא מדובר בדרך כלל בשינויים משמעותיים. לדוגמא, במידה וההחזר החודשי עומד על כ-3,000 שקלים לחודש, ושיעור המדד עלה בכ-1%, ההחזר החודשי יגדל ב-30 שקלים בלבד. דהיינו, סכום הבטל בשישים. עם זאת, אליה וקוץ בה. העלייה במדד חלה גם על הקרן במלואה. משמע, במידה ונטלתם הלוואה בשיעור של כ-500,000 שקלים, עלייה בשיעור המדד באחוז תביא לעלייה בסכום ההלוואה הכולל ב-5,000 שקלים.
על מנת להבטיח את יציבות ההחזר החודשי, תאלצו "לשלם מחיר". ראשית, ההחזר החודשי יהיה מלכתחילה גבוה יחסית. כמו כן, לא תוכלו ליהנות מריביות משתנות אשר יכולות להוזיל משמעותית את סכום ההלוואה הכולל. משכנתאות בריבית קבועה מתאימות ללווים אשר אינם מעוניינים ליטול "סיכונים" ומבקשים "ללכת על בטוח".
משכנתא בריבית משתנה
הבנקים השונים מציעים גם מסלולי משכנתא בריבית משתנה. דהיינו, מסלולים אשר במסגרתם יכולים להיות שינויים באחוזי הריבית אשר הלווים מוסיפים לתשלום ההחזר החודשי. כאן, נכנס לתמונה מונח חשוב בשם "ריבית העוגן". מדובר בריבית בה הבנק קונה את הכסף למימון המסלול. לכל עוגן ישנו מרווח אשר מהווה את הרווח שהבנק למשכנתאות מרוויח לכאורה ממכירת מסלול המשכנתא. הבנקים אוהבים מסלולי ריבית עוגן וזאת משום שהריבית משתנה בכל תקופה ידועה מראש (כל רבעון, כל שנה, כל שנתיים וכדומה).
מסלולי משכנתא בריבית משתנה מתאימים בעיקר ללווים בעלי יכולות פיננסיות גבוהות יחסית. דהיינו, לווים אשר יוכלו להתמודד גם עם עלייה משמעותית בשיעורי הריבית המשתנה. כמו כן, הלוואות אלה יכולות גם להתאים ללווים אשר יכולים לפרוע חלקים משמעותיים מהמשכנתא על ידי כספים עתידיים כגון חסכונות, קרנות השתלמות, ירושות וכדומה. דהיינו, הם יוכלו ליהנות בשלב ראשון מריבית נמוכה יחסית, ולפרוע בנקודת השינוי את המשכנתא מבלי לשאת בעמלות או קנסות.
משכנתא צמודה למדד הדולר\אירו
משכנתא יכולה להיות גם משכנתא בריבית צמודה למטבע זר כגון דולר או אירו. במקרים אלה, המשכנתא צמודה גם לשער הלייבור פלוס מרווח מסוים אשר מהווה את הרווח של הבנק. מדובר במסלולי משכנתא שאינם צמודים למדד וההצמדה היא בפועל לשער המטבע הזר ולריבית הלייבור. חסרונה הבולט של משכנתא צמודה למדד הדולר/האירו הוא ברמת הסיכון. לדוגמא, גם אם שער הלייבור נשאר קבוע, עלייה בשער המטבע הזר תביא לעלייה בשיעורו של ההחזר החודשי.
לעומת הלוואות בהן הריבית מוצמדת למטבע הישראלי בלבד, כאן מדובר בהשפעה כפולה. משכנתא צמודה למטבע זר יכולה להיות גם בעלת יתרונות רבים. לדוגמא, במידה ומדובר ברכישת דירה להשקעה, שכר הדירה יכול להיות צמוד לדולר ו"לספוג" את השינויים בשער המטבע. כמו כן, ירידה בשער מטבע החוץ תוזיל את ההחזר החודשי. חשוב להדגיש כי ישנם בנקים אשר מגבילים את רצפת הירידה במטבע הזר (למשל, קביעה כי לא ייגבה מחיר נמוך משער הדולר או האירו ביום נטילת המשכנתא). יצוין כי למרות שהמשכנתא מוצמדת לדולר או לאירו, התשלום נעשה בשקלים. דהיינו, אין צורך לרכוש מט"ח.
משכנתא צמודה לריבית פריים
משכנתא בריבית פריים הינה למעשה משכנתא אשר צמודה לריבית אובייקטיבית שנקבעת בהתאם לריבית בנק ישראל. ריבית בנק ישראל מפורסמת על ידי הנגיד אחת לחודש. כמו כן, מעבר לריבית הקבועה, קיים גם מרווח בנקאי קבוע. נטילת משכנתא בריבית פריים תלויה אפוא בהערכות בנוגע לתמורות הריבית במשק. דהיינו, האם הריבית של בנק ישראל במגמת ירידה או עלייה. בחירה במשכנתא בריבית פריים תלויה בעיקר בהצעה אשר הבנק הניח לפני הלווים. הצעה זו תלויה על פי רוב בסכומים שהבנק הצליח לגייס.
לדוגמא, ישנם בנקים אשר יוכלו להציע משכנתא בריבית פריים נמוכה וזאת משום שעלה בידם לגייס בזול כספים למסלולים המדוברים. יתרון מרכזי במשכנתאות בריבית פריים הינו כי אין עמלות או קנסות בגין פירעון חלק מהמשכנתא. כמו כן, פעמים רבות, ריבית הפריים הינה ריבית נמוכה מאד ועל כן ניתן להרוויח מכך. לדוגמא, בשנים האחרונות ניתן לראות מגמה של ירידה בריבית הפריים. מאז ספטמבר 2011, ועד למאי 2013, ריבית הפריים ירדה מ-4.75% ל-3.11%. דהיינו, לווי משכנתאות צמודות לריבית פריים הרוויחו בתקופה זו.
