משכנתא היא כידוע הלוואה אשר ניתנת לטובת רכישת נכס מקרקעין (במרבית המקרים – לשם מגורים). כיום, על פי נתונים רשמיים אשר פורסמו על ידי מנהל ההכנסות במשרד האוצר, חלק הארי של נוטלי המשכנתאות בישראל הם זוגות צעירים בשנות ה-30 וה-40 לחייהם. כמו כן, הנתונים מצביעים על כך שאחד מכל ארבעה נוטלי משכנתאות הוא צעיר מתחת לגיל 32 (והגיל הממוצע – 41 שנה).
סכומי הלוואות המשכנתא בישראל עומדים על ממוצע של כ-603,000 ₪ (נכון לשנת 2013). אי לכך, והיות ומרבית נוטלי המשכנתאות הם זוגות צעירים, הבנקים דורשים עמידה בשורה של תנאים מגבילים וקריטריונים. זאת, מתוך מטרה להבטיח כי ההלוואה תיפרע כסדרה לאורך השנים. הנה לפניכם הקריטריונים והתנאים המרכזיים לנטילת משכנתא בישראל.
הון ראשוני
הון עצמי למשכנתא הוא איננו מלוא ההון אשר יש ברשותם של הלווים, אלא ההון שהם מסוגלים להעמיד לטובת רכישת הנכס. ככל שההון העצמי של הלווים גבוה יותר, כך תנאי המשכנתא טובים בהתאמה (הן מבחינת שיעור ההחזר החודשי והן מבחינת אורך המשכנתא האפשרי). כיום, לא ניתן לקבל מהבנקים בישראל משכנתא ב-100% מימון, ושיעורו של המימון נקבע בין השאר על ידי פיקוח רגולטורי. קרי, מעת לעת, בנק ישראל מפרסם תקנות אשר מגדירות לבנקים את שיעורו של ההון העצמי המינימאלי הדרוש לטובת נטילת משכנתא.
נכון לשנת 2013, תקנות בנק ישראל לגבי הון עצמי למשכנתא קובעות כי הרוכשים צריכים להציג לפחות הון בשיעור של 25% משווי הנכס. זאת, כאשר הם מעוניינים לרכוש דירה חדשה. במידה והנכס נרכש לצורכי שיפור דיור (רכישת דירה חדשה במקום דירה קיימת), שיעורו של ההון העצמי גבוה יותר. שימו לב גם אם אין ברשותכם את ההון העצמי הדרוש, לא מדובר בהכרח בסוף פסוק. לעיתים, ניתן להציג לבנק ערבויות נוספות לקבלת משכנתא במימון גבוה. למשל, על ידי משכון נכס נוסף (בית ההורים לדוגמה). עם זאת, מחקרים אשר נערכו בנושא הצביעו לא אחת על כך שמומלץ להימנע מנטילת משכנתאות בשיעורי מימון גבוהים.
יכולת עמידה בהחזרי התשלומים
הבנקים מעניקים את מרבית המשכנתאות בישראל לזוגות צעירים בתחילת דרכם. אי לכך, היכולת הפיננסית של הלווים היא פרמטר חשוב כתנאי קבלת משכנתא. על מנת להבטיח את יכולת הפירעון החודשית של ההלוואה, הבנקים דורשים מהלווים להציג בפניהם מסמכים אשר מעידים על יציבות כלכלית. מדובר במסמכים כגון משכורות, הכנסות מנכסים אחרים וכדומה.
גם כאן, ניתן להרגיש את טביעת ידו של הרגולטור. כיום, המפקח על הבנקים אוסר על תאגידים בנקאיים להעניק משכנתא ללווים בהחזר חודשי אשר עולה על מחצית מהכנסותיהם. על פי רוב, יועצי משכנתאות ממליצים ללווים להימנע מחישוב החזר חודשי של יותר מ-33% מההכנסות. זאת, בכדי למנוע מצוקות כלכליות וחריגות תקציביות בתא המשפחתי לאורך זמן.
בעת חישוב יכולת ההחזר החודשי, שומה על הלווים לזכור גם שהיקף ההכנסות יכול להשתנות בעתיד לטובה ולרעה. למשל, לצד התייחסות לעליה צפויה במשכורת עם השנים, יש לזכור כי גם כי הוצאות המשפחה תגדלנה ככל שהבית יתרחב.
ביטוח למשכנתא
ביטוח משכנתא הוא תנאי חשוב ביותר לקבלת הלוואת דיור. מדובר בפוליסת ביטוח אשר מטרתה להבטיח את פירעון ההלוואה גם במידה ונגרם למבנה נזק אשר פגע בערכו ו/או כאשר אחד מהלווים נפטר. חשוב להדגיש, ביטוח משכנתא איננו משמש רק כרשת ביטחון עבור הבנק אלא הוא עובד גם לטובת הלווים עצמם.
משכנתא היא כידוע הלוואה לטווח ארוך אשר הנכס המרכזי שמבטיח את פירעונה הוא הבית או הדירה. מכאן למעשה גם שמה של ההלוואה הנטוע במילה משכון. במידה ובמהלך שנות החזר ההלוואה הבית ניזוק ברמה כזו שערכו נפגע בעשרות אחוזים, הבנק מאבד באחת את העירבון החשוב ביותר שבידיו. אי לכך, ביטוח משכנתא מבטיח במקרים אלה שגם הבנק וגם הלווים לא יתדרדרו לסחרחורת כלכלית שסופה מי יישורנו. באותו האופן, ביטוח משכנתא מסייע במידה וחלילה אחד הלווים נפטר בטרם עת.
