בין השאלות המרכזיות אשר מעסיקות את שוק הנדל"ן המקומי באופן תדיר, ניתן למצוא את החיפוש אחר התשובה לשאלה – מהי עלותה הממוצעת של דירה בישראל? זאת, במיוחד בימים שבהם סוגיות כגון "מצוקת הדיור" עולות כל הזמן לראש סדר היום הציבורי. ובכן, על מנת לסבר את האוזן, הנה כמה נתונים רשמיים לפי משרד הבינוי והשיכון. ביולי 2013, משרד הבינוי והשיכון פרסם כי מחירה החציוני של דירה בישראל עומד על כ-1.38 מיליון ₪. שימו לב, מחירי הדיור בישראל נמצאים כל הזמן במגמת עלייה ורק בשנת 2012 המחיר עוד עמד על 1.33 מיליון ₪ "בלבד". נדמה אפוא כי המגמה ברורה.

מחיריהן הגבוהים של הדירות בישראל יצרו מצב שבו רוכשים לא מעטים אינם מסוגלים לעמוד באתגר הפיננסי המורכב אשר עומד לפניהם. אי לכך, במרבית המקרים, רכישת דירה נעשית בעזרת קבלת סיוע מהבנק בדמות הלוואת דיור – משכנתא.

משכנתא היא למעשה הלוואה ארוכת טווח אשר במסגרתה הבנק מעמיד לרשות הלווים את הסכום לו הם זקוקים בכדי לרכוש את הנכס, ומבטיח את פירעון ההלוואה לאורך השנים על ידי מספר תנאים וערבויות. בראש ובראשונה, על ידי משכון הנכס לטובתו. ובכן, רבים תוהים מה חשוב לדעת בעת נטילת משכנתא וכיצד "עושים את זה נכון". בדומה לסוגיות פיננסיות אחרות, יהיה קשה לפרוט לפרטי פרטים את המדריך המלא ללקיחת משכנתא ברשימה קצרה זו. עם זאת, ננסה לעמוד עבורכם על עיקרי הדברים.

לפני שניגשים לבנק – מה צריך לדעת ובמה צריך להכיר?

משכנתא היא הלוואת דיור בסכומים משמעותיים (כ-603,000 ₪ בממוצע בשנת 2013) ולאורך שנים ארוכות. ואכן, עסקינן ללא ספק באחד המהלכים הפיננסיים המורכבים ביותר שעמם מתמודדים הלווים במהלך חייהם. כיאה להלוואה בסדר גודל זה, גם נטילת משכנתא מתחילה עם תכנון מוקדם – מהודק ומדוקדק

עוד בטרם הם ניגשים לבנק, הלווים חייבים לבצע הערכה מקיפה של הכנסותיהם, הוצאותיהם, הבטוחות הפיננסיות שברשותם, יכולת ההחזר החודשי שלהם וכדומה. כמו כן, הלווים צריכים להכיר היטב את אופיים מבחינת רמת הסיכון שהם מוכנים לקחת בעת נטילת משכנתא. מסלולי המשכנתא השונים אשר מוצעים על ידי הבנקים בישראל נבדלים זה מזה גם ברמת הסיכון מבחינת שינויים עתידיים בסך הקרן, בריבית ובהחזר החודשי.


בנוסף, חשוב לזכור כי משכנתא היא בסופו של היום הלוואה שניטלת באופן אינדיבידואלי. דהיינו, אין הלוואת משכנתא אחת אשר מתאימה לכולם, וכל משפחה שונה מרעותה. יועצי משכנתאות נוהגים להזכיר לא אחת כי אפילו פרמטרים שנראים לכאורה "זניחים" יכולים לשנות מקצה לקצה את הלוואת המשכנתא שתיבחר בסופו של היום. זאת ועוד, תכנון מוקדם של המשכנתא צריך לצאת מתוך ידיעה כי מדובר בהלוואה אשר ניטלת לאורך שנים. קרי, הלווים צריכים להכיר בכך שמאזן הכנסותיהם והוצאותיהם יכול בהחלט להשתנות במרוצת הזמן. למשל, סיום לימודים או וותק בעבודה יכולים לשפר את רמת ההכנסות, אך הרחבת המשפחה תגדיל משמעותית את ההוצאות. כמו כן, מומלץ לא לשכוח אלמנטים נוספים כגון ירושה שיכולה להתקבל בעתיד, קרן השתלמות אשר עומדת להיפתח וכדומה.

 

ההבדלים בין מסלולי המשכנתא השונים

כיום, הבנקים בישראל מציעים עשרות מסלולים שונים של הלוואות משכנתא. שימו לב, ענף המשכנתאות הוא אחד הענפים התחרותיים ביותר במערכת הבנקאית וזאת משום שהלוואות הדיור מהוות כ-10% מרווחיהם של הבנקים (לפי מאמר שפורסם בעניין לאחרונה במגזין "גלובס").


התחרות בין הבנקים הולידה עשרות מסלולי משכנתא מהם ניתן לבחור. השוני בין מסלולי המשכנתא בא לידי ביטוי הן בין בנק לבנק והן מבחינת אופי המסלול (הצמדה למדד, ריבית משתנה/קבועה, הצמדה למט"ח וכו'). ולכן, בעת נטילת משכנתא, אין צורך לרוץ ולקחת את המשכנתא הראשונה המוצעת. סקר שוק מעמיק בין הבנקים השונים יכול לסייע באיתור מסלולי משכנתא אטרקטיביים ויש לזכור כי משכנתא היא הלוואה בסכומי כסף משמעותיים הניטלת לשנים לא מעטות.


שימו לב, בשל אופייה המיוחד של ההלוואה, אפילו אחוזים בודדים (ואף שברי אחוזים) יכולים להסתכם לכדי עשרות אלפי שקלים. יתרה מכך, בעקבות התחרות בין הבנקים, מסלולי המשכנתא נתונים פעמים רבות למיקוח. קרי, ניהול משא ומתן מול הבנק יכול לשפר את תנאי ההלוואה ולשדרג את רמת החיים לאורך זמן.

מה עם ההוצאות הנלוות?

רכישת נכס מקרקעין איננה מסתכמת בתשלום עבור הבית או הדירה. למעשה, תהליך הרכישה טומן בחובו שורה ארוכה של הוצאות נוספות אשר רבים נוטים לשכוח במועד נטילת המשכנתא. למשל, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך (ככל שישנם), הוצאות עיצוב פנים וחוץ, הובלות, פערים בין מכירת דירה ישנה לדירה חדשה, פערים בין מועד כניסה לבית לבין תום חוזה שכירות, מיסים רלבנטיים   ביטוח משכנתאועוד. אי לכך, חשוב שלא להתעלם מהסכומים הללו ולקחת אותם בחשבון הכולל. אלו סכומים אשר יכולים להצטבר לכדי עשרות אלפי שקלים ואין להקל בהם ראש.


התייעצות עם גורמי מקצוע

כ-100,000 ישראלים נוטלים בכל שנה משכנתאות בסכום כולל של למעלה מ-53 מיליארד שקלים. זאת, לפי נתונים אשר פורסמו על ידי משרד הבינוי והשיכון. רבים מקרב הישראלים הללו אינם מתפשרים על המסלול האופטימאלי ופונים גם לקבלת ייעוץ מקצועי. למעשה, בכתבה שפורסמה במגזין הכלכלי "דה מרקר", הודגש כי שיעור הישראלים אשר פונים ליועצי משכנתאות עומד על 15%-20% מכלל ציבור הלווים. במילים פשוטות, הדרך אל נקודת האיזון המושלמת בין כל הפרמטרים הרלבנטיים לבחירת מסלול הלוואת דיור, עוברת פעמים רבות במשרדו של יועץ משכנתאות.

מתחייבים להצעה משתלמת בביטוח חיים למשכנתא

השאירו פרטים ונחזור אליכם: