העלות הממוצעת של דירה בישראל היא בין הבעיות המרכזיות אשר מעסיקות את שוק הנדל"ן. מחיריהן הגבוהים של הדירות בישראל יצרו מצב שבו רכבים מהרוכשים הצעירים נעזרים בהלוואות גדולות מההורים שלהם, כדי תהיה להם בכלל אפשרות לרכוש דירה. במקרים שבהם להורים אין סכום כסף גדול להוריש לילדים, רכישת דירה נעשית בעזרת קבלת סיוע מהבנק בדמות הלוואת משכנתא.
רבים תוהים מה חשוב לדעת בעת נטילת משכנתא וכיצד עושים את זה נכון. בדומה לסוגיות פיננסיות מורכבים אחרות, יהיה קשה לפרט במדויק במאמר אחד כיצד נכון לקחת משכנתא, אולם ננסה לעמוד על עיקרי הדברים.
מהי הלוואת משכנתא?
משכנתא היא למעשה הלוואה ארוכת טווח אשר במסגרתה הבנק מעמיד לרשות הלווים את הסכום לו הם זקוקים בכדי לרכוש את הנכס, ומבטיח את פירעון ההלוואה לאורך השנים על ידי מספר תנאים וערבויות כמו משכון הנכס לטובתו.
מה צריך לדעת לפני שניגשים לבנק?
משכנתא היא הלוואת דיור בסכומים משמעותיים, בדרך כלל מעל חצי מליון שקלים, שתקופת ההחזר שלה מתפרסת לאורך שנים ארוכות, ולכן מדובר באחד המהלכים הפיננסיים המורכבים ביותר שעמם מתמודדים הלווים במהלך חייהם. כיאה להלוואה בסדר גודל זה, ראוי שתהליך נטילת משכנתא יתחיל עם תכנון מוקדם ומדויק.
עוד בטרם ניגשים לבנק, הלווים חייבים לבצע הערכה מקיפה של הכנסותיהם, הוצאותיהם, הבטוחות הפיננסיות שברשותם, יכולת ההחזר החודשי שלהם וכדומה. כמו כן, הלווים צריכים להכיר היטב את האופי שלהם מבחינת רמת הסיכון שהם מוכנים לקחת בעת נטילת משכנתא. מסלולי המשכנתא השונים אשר מוצעים על ידי הבנקים בישראל נבדלים זה מזה גם ברמת הסיכון מבחינת שינויים עתידיים בסך הקרן, בריבית ובהחזר החודשי.
אין הלוואת משכנתא אחת שמתאימה לכולם
חשוב לזכור שמשכנתא היא בסופו של דבר הלוואה שצריך לתפור למידות של כל לווה בנפרד. כלומר אין הלוואת משכנתא אחת אשר מתאימה לכולם, וכל משפחה שונה מאחרת. יועצי משכנתאות נוהגים להזכיר כי אפילו פרמטרים שנראים לכאורה זניחים יכולים לשנות מקצה לקצה את הלוואת המשכנתא שתיבחר .
בנוסף, תכנון מוקדם של המשכנתא צריך לקחת בחשבון שמדובר בהלוואה אשר ההחזר שלה מתפרס לאורך שנים. המשמעות היא שהלווים צריכים להכיר בכך שמאזן הכנסותיהם והוצאותיהם יכול בהחלט להשתנות עם הזמן. למשל, סיום לימודים או וותק בעבודה יכולים לשפר את רמת ההכנסות, אך הרחבת המשפחה תגדיל משמעותית את ההוצאות. כמו כן, מומלץ לא לשכוח אלמנטים נוספים כגון ירושה שיכולה להתקבל בעתיד, קרן השתלמות אשר עומדת להיפתח וכדומה.
יש לזכור כי משכנתא היא הלוואה בסכומי כסף משמעותיים שההחזר שלכם מתפרס על פני שנים רבות
ההבדלים בין מסלולי המשכנתא השונים
הבנקים בישראל מציעים עשרות מסלולים שונים של הלוואות משכנתא. שימו לב, ענף המשכנתאות הוא אחד הענפים התחרותיים ביותר במערכת הבנקאית וזאת משום שהלוואות הדיור מהוות כ-10% מרווחיהם של הבנקים.
התחרות בין הבנקים הולידה עשרות מסלולי משכנתא מהם ניתן לבחור. בין השאר, השוני בין מסלולי המשכנתא בא לידי ביטוי באופי המסלול כמו הצמדה למדד, ריבית משתנה/קבועה, הצמדה למטבע חוץ וכד'. לכן, בעת נטילת משכנתא אין צורך לרוץ ולקחת את המשכנתא הראשונה המוצעת. יש לזכור כי משכנתא היא הלוואה בסכומי כסף משמעותיים הניטלת לשנים לא מעטות, ולכן סקר שוק מעמיק בין הבנקים השונים יכול לסייע באיתור מסלולי משכנתא אטרקטיביים.
שימו לב שבשל אופייה המיוחד של ההלוואה, אפילו אחוזים בודדים ואף שברי אחוזים, יכולים להסתכם לכדי עשרות אלפי שקלים ביתרת ההלוואה. בעקבות התחרות בין הבנקים, מסלולי המשכנתא נתונים פעמים רבות למיקוח. לכן ניהול משא ומתן מול הבנק יכול לשפר את תנאי ההלוואה ולשדרג את רמת החיים לאורך זמן.
מה עם ההוצאות הנלוות?
רכישת נכס מקרקעין איננה מסתכמת בתשלום עבור הבית או הדירה. למעשה, תהליך הרכישה כולל שורה ארוכה של הוצאות אשר רבים נוטים לשכוח במועד נטילת המשכנתא. למשל, שכר טרחת עורך דין, הוצאות עיצוב פנים וחוץ, הובלות, פערים בין מכירת דירה ישנה לדירה חדשה, פערים בין מועד כניסה לבית לבין תום חוזה שכירות, מיסים, ביטוח משכנתא ועוד. אי לכך, חשוב שלא להתעלם מהסכומים הללו ולקחת אותם בחשבון הכולל. אלו סכומים אשר יכולים להצטבר לכדי עשרות אלפי שקלים בנוסף להוצאת הרכישה.
